가을 이사 철이 다가오면서 전세금 반환소송 문의가 늘고 있다. 계약 만료에도 불구하고 집주인이 보증금을 반환하지 않는다는 내용의 문의가 대부분이다. 세입자들은 전세금반환청구권을 행사하기 위해서는 계약해지가 먼저지만 이를 입증하는 데 어려움을 겪는다.

최근 사무실을 방문한 임차인 A 씨는 계약 만료일로부터 3개월째 전세금을 돌려받지 못했다. 그는 계약만료 1개월 전 해지 의사를 전화로 전달했지만 돌연 집주인이 "해지 통보를 듣지 못했다"고 주장하면서 난감한 상황이다. A 씨는 "통화할 때까지만 해도 '말하면 주겠지'라고 생각했다. 녹취 등 증거를 확보해야 한다는 생각을 못 했다"고 얘기했다.

A 씨 사례처럼 전세금 반환소송에서 '임차인의 해지 의사가 임대인에게 도달되었는가?'는 매우 중요한 부분이다. '통지'에 관한 규정은 주택임대차보호법 제6조에 명시되어 있다. 통지 방법은 전화, 문자, 카카오톡, 이메일 등으로 딱히 정해진 수단은 없다. 다만, 위 집주인처럼 임대인이 통지받은 사실을 부인할 우려가 있음으로 도달 여부 조회가 가능한 전세금반환 내용증명을 실무에서 가장 선호한다.

임차인은 입증 가능한 방법으로 해지 통지를 한 다음 임차권등기명령 신청을 해야 한다. 이를 행하지 않고 새로운 곳으로 전입신고를 한다면 우선변제권과 대항력을 잃는다. 소송에서 승소한 뒤에도 월세든 전세든 보증금을 주지 않으면 강제로 전셋집을 경매로 넘길 수 있다. 이때 우선변제권과 대항력이 없다면 새로운 매수자나 경매 낙찰자에게 임차권을 주장하지 못하고 경매대금 역시 먼저 받을 수 없다.

임차권등기명령 신청이 완료되면 지연이자 청구도 가능하다. 지연이자는 민사상 연 5%이지만 전세금 반환소송이 개시되면 소송촉진 등에 관한 특례법 적용에 따라 연 12%의 이자를 청구할 수 있다. 원금만 돌려주면 끝나리라 생각한 임대인 관점에서 고율의 이자는 부담스러운 게 사실이다. 더 끌지 않고 의무를 다하라는 소송촉진 등에 관한 특례법이 존재하는 이유이기도 하다.

사건을 상담하다 보면, 집주인을 '무한신뢰'하는 듯해 안타까울 때가 많다. 계약 만료일이 지나도록 보증금 반환 의무를 저버리고 있는 임대인에게 화는커녕 "아직 신규세입자가 없나요?"라고 묻고, 기약 없이 기다린다. 막상 전세보증금 반환소송에 돌입하려고 해도 해지 통보 입증이 불분명해 급히 내용증명을 보내고 해지 효력이 발생할 때를 기다린다. 당연히 지연이자 청구 시점도 늦춰진다. 시간이 길어질수록 손해 보는 건 세입자다.