[뉴스엔뷰] ‘최순실 게이트’가 정국을 흔들면서, 국가경제는 물론 부동산 버블 붕괴에 대한 우려가 커지고 있다.

부동산 경기, 가계부채 그리고 ‘위기’

우리나라의 부동산 건설경기와 관련 산업연구원에 따르면 올해 2분기 경제 성장에서 건설 투자가 차지하는 비중은 51.5%로 1993년 4분기 이후 23년 만에 최고치를 기록했다.

1300조원에 육박하는 가계부채 중 상당 부분을 차지하는 것은 주택담보대출(약 527조원)이다. 지난 2008년 美 주택의 버블이 꺼지면서 과도한 대출금을 갚지 못한 개인들의 파산이 은행의 중 도산으로 이어져 글로벌 금융위기를 초래한 바 있다.

집값의 하락으로 인한 부채비율이 상승이 소비를 급격히 위축시키고 경제 성장에 제약으로 작용한다. 국제신용평가사인 스탠더드앤드푸어스(S&P), 무디스, 피치와 해외 투자은행들도 한국 경제의 잠재 리스크로 가계부채를 매년 경고해 왔다.

지난 2분기 우리나라 가처분소득 대비 가계부채 비율이 처음으로 170%를 넘어섰고 가구당 가처분소득 중 부채상환 비중은 37%에 달한다.

박근혜 정부의 부동산 규제 완화정책은 부동산 3법 DTI(총부채상환비율) 은행권 자율, LTV(주택담보대출비율)을 70%로 완화한 것 5년 양도소득세 면제가 골자였다.

부동산 가격을 올리기 위해 최경환 전 경제부총리는 서민들에게 “빚내서 집사라”며 과열을 부추겼다. 하지만 글로벌 경기 침체로 어려워진 경기에 서민들은 전·월세로 눈을 돌렸고 거품은 커져갔다.

다시 무리한 주택공급으로 현재 수도권은 대부분 미분양 상태고, 강남을 비롯한 중심가 재건축 아파트에만 수요가 몰리게 됐다.

김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “올해 인허가 물량은 약 64만가구로 예상된다”면서 “IMF 위기후 5년보다 많은 물량이 지속적으로 공급돼 과잉공급에 대한 우려가 현실화될 것”이라고 예상했다.

일부 투자자들의 거래 금액 증가로 부동산 거래량은 늘었지만 경기가 살아날 것이라는 기대와 달리 내수는 침체를 반복했고 우려했던 가계부채는 급증했다.

그 첫 번째 현상으로 서울 강남 재건축 아파트값이 폭등했고 이런 현상이 전체 시장으로 확대됐다. 규제완화가 본격화되면서 재건축사업이 속도를 냈다. 부동산업계에서는 “시세차익을 노린 불법전매가 횡행하고 있다”고 설명한다.

미국의 경기회복과 금리인상 따른 ‘압박’

엎친대 덮친 격으로 부동산 투자를 유도했던 금리마저 글로벌 정세에 압박을 받고 있다. 도널드 트럼프 공화당 후보가 미국 대통령에 당선된 이후 모기지 금리가 상승세를 멈추지 않고 있다.

우리나라와는 반대로 미국은 금융위기를 벗어나 완만한 경기 회복세를 지속하고 있다. 경기에 대한 긍정적 평가가 잇따르면서 미국에서는 연내 금리인상에 대한 기대가 커지고 있다.

실업률은 금융위기 이후 지속적으로 하락해 2016년 9월엔 5.0%로 떨어졌고, 주택시장지수도 65로 시장예측치인 60을 상회했다. 이에 금리는 상승국면을 안정적으로 넘어섰다.

국책 모기지 기관 프레디맥에 따르면 이번 주 30년 만기 고정 모기지 금리가 4.03%를 기록, 2015년 12월 이후 처음으로 4%를 넘어섰다. 옐런 미 연방준비제도 이사회 의장은 지난 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 "미국 경기가 개선되며 금리 인상을 위한 여건이 강화됐다"고 발언했다.

글로벌 경제 속에서 미국의 금리 인상이 각국의 환율과 증시에 미치는 영향은 매우 크다. 미국의 금리 인상으로 달러화가 강세를 나타내면 국내 주식시장을 통한 해외자본 유출이 예상되고, 단기적으로 환율 변동성이 확대돼 우리나라 수출경쟁력 약화를 초래한다.

규제정책 탈피해도, 여전한 ’폭탄‘

이달 초 ‘11.3 대책’으로 부동산 시장이 급격하게 냉각됐다는 평가다. ‘8.25 가계부채 관리방안‘의 후속조치로 건설업계에 또 다른 악재임은 분명하다. 증권가에서는 하반기 들어 당국이 잇따라 내놓은 가계부채 관리 대책이 경기 위축에 따른 주택시장 침체와 더불어 금융권 대출심사 강화로 주택경기가 크게 하락할 것이라는 전망이다.

임종룡 경제부총리 내정자는 앞서 "부동산 투기는 절대 용납할 수 없는 경제적 폐해"라며 "성장을 위한 부동산 투기를 허용 않겠다"고 밝힌 바 있다. 최경환 전 경제부총리의 부동산활성화 정책에 대해서도 "주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 완화가 가계부채 등 우리 경제의 여러 리스크의 원인이 됐다“고 부동산 규제정책에 대한 입장을 밝혔다.

하지만 사실상 정부는 좌불안석이다. 당장 내년부터 ‘입주 폭탄’이 닥쳐있다. 부동산114에 따르면 2017년 입주 예정물량은 총 37만3538호로 추산되는데 이는 올해 28만4953가구보다 9만 호(23.7%) 정도 늘어났다.

부동산업계 전반에서는 연말 미국 기준금리 인상과 주택공급과잉 우려가 부동산 규제 강화의 발목을 잡을 것이라는 전망이다.

전문가들의 말을 빌어보면 "임 내정자가 확장적 정책을 언급한데다 당장 건설투자의 의존한 경제성장을 침체기인 내수나 수출로 보완할 수 없는 상황에서 성급한 정책은 내놓기 어려울 것"이라고 내다봤다.

이근 서울대 경제학부 교수는 “올해는 추경 예산과 부동산시장 활성화로 간신히 버틴 한 해였다”며 “하지만 그로 인한 정부 부채와 개인 부채가 빠르게 증가한 것이 향후 악재로 돌아올 전망이다. 금리인하 추세가 멈추는 내년부터는 본격적으로 장기 저성장의 늪에 빠질 가능성이 높다”고 전망했다.

기재부의 한 임원은 "기존에 나왔던 정책으로는 우리나라 부동산 시장에 해법을 찾기 힘들다. 대책을 검토 중이지만 마땅치 않고, 무엇보다 가계부채 리스크가 터질까 걱정이다."라고 말했다.