[뉴스엔뷰] 오래 전에 빚 대신에 부동산을 넘겨준 경우, 서로 간의 약정에 따른 것이고 또한 너무 오래 전의 일인지라 이미 다 끝난 일로 치부하기가 십상입니다.

그런데, 최근에 대법원은 오래 전에 담보 조로 가등기를 설정하였다가 빚 대신에 부동산을 넘겨준 경우와 관련하여 획기적이라 할 수 있는 판결(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018다215947 판결)을 선고한바 있습니다.

위 대법원 판결은, “가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라고 한다) 제11조 본문은 같은 법 제2조 제2호에서 정한 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 피담보채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다고 하면서도, 같은 조 단서 전단에서 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지난 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 따라서 채무자 등이 가등기담보법 제11조 본문에 따라 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 구하기 위해서는 그때까지의 이자와 손해금을 포함한 피담보채무액을 전부 지급함으로써 그 요건을 갖추어야 한다. 그리고 가등기담보법 제11조 단서에 정한 10년의 기간은 제척기간이고, 제척기간은 그 기간의 경과 자체만으로 권리 소멸의 효과가 발생하므로, 가등기담보법 제11조 본문에 정한 채무자 등의 말소청구권은 위 제척기간의 경과로 확정적으로 소멸한다.” 라고 판시한 다음, “가등기담보법은 가등기담보계약 등의 법률관계를 명확히 하여 채무자를 보호하고 채권자 및 후순위권리자 등 이해관계인과의 법률관계를 합리적으로 조정하는 데 그 입법 취지가 있다. 이를 위하여 가등기담보법은 제3조, 제4조 등에서 채권자가 가등기담보계약에 따른 담보권을 실행하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하려면 반드시 청산절차를 거치도록 규정하고 있다. 이러한 가등기담보법의 입법 취지 및 가등기담보법 제3조, 제4조의 각 규정 내용에 비추어 볼 때, 가등기담보법 제11조 단서에 정한 제척기간이 경과함으로써 채무자 등의 말소청구권이 소멸하고 이로써 채권자가 담보목적부동산의 소유권을 확정적으로 취득한 때에는 채권자는 가등기담보법 제4조에 따라 산정한 청산금을 채무자 등에게 지급할 의무가 있고, 채무자 등은 채권자에게 그 지급을 청구할 수 있다.” 라고 판단한 것입니다.

즉, 예를 들어 무려 14년 전에 담보 조로 가등기를 설정하였다가 그 얼마 후 빚 대신 부동산을 넘겨준 경우, 채무자가 변제와 함께 채권자에게 청구할 수 있는 채무자의 부동산반환청구권(소유권이전등기말소청구권)은 그 변제기로부터 10년이 지난 시점에야 비로소 제척기간이 경과하는 것이고, 바로 그 시점에 채무자의 부동산반환청구권(소유권이전등기말소청구권)이 소멸하여 채권자가 그 부동산의 소유권을 확정적으로 취득하는 것이므로, 그 시점부터는 채무자가 채권자에게 청산금(그 시점의 부동산 시가와 그 시점의 이자와 손해금을 포함한 채무액의 차액)을 청구할 수 있게 된다는 것입니다.

참고로, 위 판례에 나오는 가등기담보법 해당 조문들은 강행규정들로써 이에 반하는 내용의 당사자들 간의 약정은 무효일 뿐입니다.

결국, 꺼진 불도 다시 보아야 하듯이, 이미 다 끝난 줄로만 알았던 오래 전의 법률관계도 다시 한 번 따져볼 필요가 있는 것입니다.