[뉴스엔뷰] 부동산 전문 변호사인 필자가 법정에서 담당 사건이 호명되기를 기다리고 있을 때였는데, 당시 재판장이 관리비소송을 진행하다가,‘수천 년 전인 로마시대 때부터 관리비는 무조건 지급해야 하는 것이다’라고 웃으며 말하는 것이었고, 이를 지켜보던 필자도 빙그레 웃음이 절로 나올 수밖에 없었다.

그렇다면, 이하에서는 과연 관리비는 무조건 지급해야 하는 것이 맞는지, 과연 관리비청구가 얼마나 쉽게 인정받는 것인지 등에 대해 살피기로 한다.

먼저, 관리비 중 공용부분 관리비에 대해 살피건대, 공용부분 관리비는 전소유자의 특별승계인(즉 새 주인)에게 승계되는 것이다. 따라서 건물(점포) 매매시 이에 대해서도 세심하게 신경을 쓸 필요가 생기게 된다. 그렇다면 어디까지가 공용부분 관리비인지를 알아야 하는데, 이는 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용을 뜻하는 것으로, 구체적으로는 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 이에 해당한다(대법원 2006. 6. 29 선고 2004다3598,3604판결).

참고로, 관리비 납부를 연체할 때에 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전소유자의 특별승계인(즉 새 주인)이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인(즉 새 주인)에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지는 않는 것이다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604판결).

한편, 관리비의 구체적 항목들 중 과연 공용부분 관리비로 볼 수 있는지 여부가 애매한 경우도 더러 있는데, 하급심 판결례(서울동부지방법원 2013가단49474 판결) 중 ‘공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 집합건물법 제18조의 입법취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지․관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지․관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지․관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다’라는 판시내용처럼, 애매한 경우에는 될 수 있으면 공용부분 관리비로 봄이 옳다 할 것이다.

이어서, 구분소유권(즉 점포 소유권)이 순차로 양도가 된 경우, 누구에게 관리비 납부의무가 있는 것인지를 보면, 그 각 특별승계인들(즉 새 주인) 모두가 각 해당하는 이전 구분소유권자들(주인들)의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하다. 즉, 현재 구분소유권(즉 점포 소유권)을 보유하고 있는 최종 특별승계인(즉 새 주인)뿐만 아니라 그 이전 구분소유자들(주인들)도 구분소유권(즉 점포 소유권)의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들(주인들)의 체납관리비 채무를 부담하는 것이다(대법원 2006다50420 판결).