[뉴스엔뷰] 부동산 전문 변호사인 필자가 상가건물의 임대차에 관한 소송들을 진행하다 보면 권리금 문제가 단골 메뉴처럼 쟁점으로 자주 등장하곤 한다. 특히 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 상가건물 임대차보호법이 개정되어 임차인의 권리금 회수 보호 규정이 신설된 이후에는, 어떻게든 임대인(건물주)으로부터 권리금을 받아내려는 임차인(세입자) 측과 어떻게든 권리금 없이 임차인(세입자)을 내쫒고자 하는 임대인(건물주) 측간의 극한 다툼이 벌어지곤 하는데, 위험천만할 수 있는 주장까지도 자주 등장하곤 한다.

먼저 관련 법률 규정부터 살펴보면, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 규정에 따라 임대인(건물주)이 임차인(세입자)에게 권리금 관련 손해배상책임을 부담하려면 임차인(세입자)이 임대차계약 종료일 3개월 전부터 종료시까지 아래 각호 중 어느 하나에 해당하는 행위를 해야 한다고 정해져 있다.

그런데, 소송 중 권리금을 받아내려고 하는 임차인(세입자) 측은 앞서 본 법률 규정상의 요건들을 충족시켜 보고자, 자신과 친한 사람을 거짓으로 신규임차인으로 내세워 마치 임차인(세입자)이 임대차계약 종료일 3개월 전부터 임대차계약 종료시까지 사이에 정상적인 신규임차인과 사이에 제대로 된 권리금계약이 체결된 것처럼 가장하는 경우가 흔히 발생하곤 하는데, 이러한 가장행위는 얼핏 보면 큰 잘못처럼 보이지도 않고 또한 내부 단속만 잘하면 외부에서는 쥐도 새도 모르게 처리할 수 있겠다 싶은 섣부른 생각에, 다수의 임차인(세입자)들이 그 유혹에 쉽게 빠지는 듯하나, 이는 소송사기에 해당할 수도 있는 위험천만한 행동이라 할 것이다.

한편, 소송 중 권리금 없이 임차인(세입자)을 내쫓고자 하는 임대인(건물주) 측은 ‘진정한 신규임차인이 존재하지 않았다’, ‘신규임차인의 자력·신용이 너무 부족하다’, ‘현실적이고 구체적인 손해가 발생하지 않았다’, ‘보증금과 월세가 너무 저렴하다’,‘신규임차인의 희망 업종·시설이 점포 본래의 용도·구조에 맞지 않는다’라는 등의 여러 주장들을 할 수가 있는데, 그 주장을 인정받기 위해서는 치밀하고도 적확한 논리 전개 및 지난한 입증활동이 필요하곤 하며, 그 과정에서 위기감을 느낀 임차인 측과 서로 간의 양보를 통한 조정이나 화해도 자주 성립하곤 한다.

그런데 임대인들(건물주들) 중에는 신설된 개정 규정의 취지에 정면으로 반하여 권리금 없이 임차인(세입자)을 내쫓은 다음 임대인(건물주) 자신이 직접 구한 새로운 임차인으로부터 시설비 등 명목의 금원을 받음으로써 부당한 경제적 이익을 취해보고자 하는 시도를 하기도 하는데, 나중에라도 이처럼 부당한 경제적 이익을 취한 사실이 밝혀지게 된다면 손해배상 내지 부당이득 책임을 질 수도 있음은 물론이다. 한편, 기존 임차인(세입자)이 퇴거한 이후임대인(건물주)이 직접 새 임차인을 구하면서 그로부터 권리금이 없는 대신 크게 인상된 보증금과 월세를 수수하는 경우도 생기는데, 이는 우연히도 기존 임차인(세입자)이 권리금계약을 체결할 신규임차인을 임대차기간 종료일로부터 역산한 3개월 내에 구하지 못함에 따른 반사적 이익이라 할 수 있다.

이와 같은 상가점포의 권리금을 둘러싼 여러 다툼들은 임대인(건물주)과 임차인(세입자)이 서로 간에 상대방을 적으로 생각하고는 마치 제로섬 게임(zero-sum game)이라도 벌이고 있는 것으로 여기는 잘못된 생각에 기인한 경우도 많으나, 그와 더불어, 개정 법률 규정 자체에도 임대인(건물주)과 임차인(세입자)간의 다툼 및 위험한 가장행위의 유혹을 부추길 수 있는 요소와 측면이 있음을 부인하기가 어려울 것으로 보이는바, 법률 개정 후 2년여 세월이 지난 지금 시점에는 이를 시정하기 위한 입법적 검토 및 그 실행을 통하여 불필요한 분쟁의 발생 및 가장행위의 유혹을 줄여 나가야 할 것이다.